引言
我国金融资源错配与房地产市场的扭曲，都体现在哪些方面？首先，在回答这个问题前，我们需要知道，在我国，金融资源的错配与房地产市场的扭曲是一个相互耦合，不断加强的恶性循环。一方面，由于房地产企业高利润性，能够承受较高的融资成本，而其他实体经济部门能够承受的融资成本有限。企业间存在的异质性融资成本导致均衡时资本和劳动等要素偏离最优配置，从而造成或加剧资源错配。
金融资源会更多地流入房地产等相关行业，推动了低效率的房地产行业发展，同时阻碍了其他高生产效率部门的发展。
另一方面，由于更多的金融资源流入房地产行业，在资本助推下，房地产及相关行业企业规模扩张的能力更强，相较于其他行业企业，房地产相关行业企业更不易被淘汰，当然也使得房地产相关行业的企业生产效率往往较低。
我国企业的利润率与TFP存在明显的负相关关系，利润率较低的行业生产效率更高，利润率较高的行业生产效率反而更低。
相反，对于实体经济部门而言，金融资源不足可能约束实体经济高效率行业的规模扩张，相较于房地产企业，实体经济规模扩张难度更大，实体企业更易被淘汰。住房具有金融属性和消费属性。
其金融属性包括流动性、收益性和价格波动性等，同时具有金融的功能性，可在人群、地域和期限上进行资源再配置。而回归到住房本身，它的作用主要是购房者居住，因此其首要的属性应该是消费属性。
“房住不炒”的提出是对这两种属性的关系进行协调，提出该政策的初衷并不是完全阻止炒房行为，扼杀房地产的金融属性，而是使得本末倒置的两种属性回归正常，把消费属性放在首位。
因为住房首先要满足居民的居住需求，其次金融属性也不应该偏离正常轨道，使房产成为居民的投资保值品、房价合理锚定其他资产价格，才能更好地促进房地产市场平稳健康发展。
金融资源错配的原因分析
金融规模扩张为金融资源涌入房地产行业提供了前提。改革开放40年来，我国金融业从传统的计划型金融转变为初具现代金融功能特征的市场化金融。金融业的发展，尤其是金融规模的扩张使得金融市场流动性整体较为充裕。
金融创新发展为金融资源涌入房地产行业提供了通道。金融创新使得房地产企业的融资日趋多元化。据不完全统计，房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元融资渠道。
除去自有资金和海外融资，房地产市场从国内金融市场融资的渠道就包括银行信贷、非标融资、股权市场、债券市场、资产证券化、私募基金等。
而这些渠道构成了金融资源能够便捷且畅通地流入房地产市场的通道。住房改革成为金融资源涌入房地产行业的源动力。
年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，逐步实行住房分配货币化，培育和规范住房交易市场，发展住房金融。年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要不断完善房地产市场体系，发展住房信贷，强化管理服务。
两次房地产市场领域的重要改革，改变了住房市场的供求关系，尤其是住房市场需求的释放和住房金融的发展，给予资金进入房地产市场巨大的源动力。
2年，我国商品房销售面积和销售额分别由年的1.4万平方米、.74亿元上升至2.50万平方米、.96亿元，年复合增长率分别为2.11%、29.10%；自年开始，房地产开发投资增长率连续三年超过20%。
房价持续上涨情况下，房地产行业与实体经济间的收益差成为金融资源涌入房地产行业的助推器。房价的持续上涨推动房地产行业利润率走高，年全国房地产开发企业营业利润仅为40.27亿元，至年全国房地产开发企业营业利润为.11亿元，年均增长26.6%，而同期工业企业营业利润年均增长率仅约为17%。
即便在房地产市场实施严格调控政策的年，家上市房企的总体营收规模平均增长27.6%，利润总额和净利润同比分别增长6.5%和21.4%；而同期，全国规模以上工业企业的利润总额仅增长10.%，不足上市房企利润增速的三分之一。
由于资本的逐利性，房地产行业与实体经济领域较大的利润差距，使得资本有更强的动力通过金融创新构建的多元化渠道流向房地产行业。
房地产市场扭曲的原因
城市化、都市化进程加快，推动城市尤其是大都市住房需求增加。我国城市化大致遵循纳瑟约姆定律，年我国城市化率突破0%，进入城市化加速阶段；年-年我国城市化率提高了近1倍，人口是影响房地产市场行业需求的重要因素。
大量人口流入城市带来住房需求的显著增加，推动房地产市场繁荣。而城市化后的都市化，又进一步推动了大都市住房市场的繁荣。
金融深化与居民金融投资能力有限并存，居民财富房产化。年末，我国居民的总资产规模达万亿元，如何配置家庭资产已成为居民考虑的重要问题。但我国居民可投资的金融产品较少，特别是与投资者投资目标、风险偏好相匹配的金融产品创新有限，风险资产的广度和深度不足，居民金融市场参与程度低。
年A股市场总市值约为房地产市场价值总额的十分之一。同时，老龄化加剧带来资产保障不足，我国居民预防性需求动机显著高于西方发达国家，而房地产投资的高回报率和房地产作为固定资产的“安全感”，恰好满足了我国居民预防性需求的心理。
年末，我国居民持有的房地产总价值占居民总资产的比重约为70%，而金融资产约占0%。第三，财政分权下的土地财政和地方GDP考核更易助推房价。土地价格是房价构成中的最主要部分。土地的价格又与土地的供给方式关系密切。
年分税制改革后，土地成为地方政府增加一般预算收入的重要途径。根据财政部公布的数据，年全国土地使用权出让收入为全国一般公共预算收入的5.5%，为地方本级一般公共预算收入的66.9%。
在财政激励下，地方政府部门存在推高土地价格的动机，而土地价格的提高会带动房价上涨，甚至有研究表明，土地财政是导致房价上涨的根本原因。
除了提供财政收入，房地产行业产业链条长、关联度高，可以拉动建材、钢铁、水泥等约50个相关行业的发展，地方政府由于GDP考核，有很强的动力与房企形成经济联盟，倾向于选择鼓励房地产行业发展，从而获得更多政绩。
房地产市场扭曲的危害
行业杠杆率偏高，房企暴雷事件频发。自年提出“房住不炒”定位后，中央在多场合强调“坚决遏制房价过快上涨”，出台的金融政策对银行信贷、保险、地方资产管理、海外发债等渠道持续收紧，房地产行业的杠杆率持续下降。尽管如此，房地产企业的杠杆率依然居高不下。
同时，由于房地产各环节耗资量巨大，融资方式繁多、股权结构复杂、影子银行活跃等现象十分普遍，导致国家房地产调控效力常未达预期。
同时，一些房企依靠地价上涨红利高负债扩张，但该模式对现金流管理要求极高，部分企业购置土地的竞买保证金也来自外部融资，其抗风险能力非常弱，如果未来融资环境出现变化，其发生现金流断裂的风险非常大。
在新冠疫情侵扰下，房企偿债高峰提前到来，新发债务规模无法覆盖当期债务规模的情况屡见不鲜，房企债务违约现象频率也持续增加。
更为糟糕的是，一些盲目扩张、激进投资的房企在传统融资失效后，不得不采取变卖股权、出售资产等非常规措施，不少企业甚至破产清算。这也使得房地产行业的基本面发生了变化，扩张激进的企业相继出现暴雷现象。
仅恒大一家企业的负债即达两万亿之巨（占到GDP的2%），牵扯了无数的供应商及背后的工人及就业、购房者、零售投资人，以及无数的金融机构。
结语
总的来说，以恒大的规模体量，足可使得供应链、产业链、金融体系受到巨大的负面冲击，并进而影响更广泛的经济。首当其冲的受害者，就是大批的房地产民营企业，目前许多身处困境。